اهم العوامل التي تؤثر على تكلفة العظم في الفلل السكنية :

نتكلم دايما عن تكلفة العظم ونختلف عليها البعض يقول ان التكلفة هي 400 ريال للمتر مربع و البعض الأخريقول  450، 500، 550 ،600 و هكذا و سأفصل بعض النقاط التي توضح الفرق في وجهات النظر  :

١ - مفهوم المساحة :

 البعض يعتبر ان مساحة البناء هي مجموع مساحة الاسقف بينما الأخرين  يضيفون عليها مساحة الخزان و البيارة و طول السور و الكمرة المقلوبة و جدران المصعد و الصبة الأرضية و المساحات الاضافية  تكون عادة لا يقل عن ٢٠ % فلو كان سعر المتر ٤٠٠ ريال بالعقد مع مقاول العظم يكون نفسه ٤٨٠ ريال لو اعتبرنا بالعقد ان المساحات هي مجموع مساحات الاسقف فقط و النتيجة سيدفع المالك نفس المبلغ و لا فرق بينهما 
طبعا سبب اختلاف طريقة القياس هذه هو العرف الموجود في المملكة العربية السعودية و هو انه يتم احتساب مساحات اضافية تسمى ملحقات البناء 

مثال :

لو كانت مسطحات البناء 400 م 2  و كانت مساحة الملحقات 100م2  ( البيارة و الخزان و السور و الكمرة المقلوبة ) و كان سعر المقاول 400 ريال شامل كل البنود السابقة و اعني ملحقات البناء  بينما سعر مقاول اخر 500 ريال لمساحات الاسقف المبنية بدون ملحقات البناء لكنها محملة على السعر 


أ -( 400+ 100) م2  *400 ريال = 200,000ريال
ب- 400* 500= 200,000 ريال

 النتيجة نفسها 

2 - المخططات : 

تؤثر المخططات على عدة امور منها عدد الأعمدة و القواعد وسماكة الاسقف و ارتفاع الدورو وجود الأقواس وكذلك كمية الحديد و الخرسانة و هي تؤثر بدورها على التكاليف

مثال:

 لو فرضنا فقط ان السقف تزيد سماكته 5  سم فقط من مخطط لأخر فهذا يعني كمية حرسانة لا تقل عن 400 م2 *0.05 م = 20 م3  بقيمة 3,500 ريال فتؤثر على المتر بكلفة لا تقل عن 8 ريال على المتر مربع فقط خرسانة عدا كلفة الحديد و المصنوعية و زيادة حجم القواعد و امور أخرى مرتبطة

3- المواصفات :

تؤثر الموصفات كالتي تتعلق بقوة الخرسانة المطلوبة و نوع الحديد المستخدم و مواصفات الردم على طبقات و اشتراط وجود سقالة معدنية او جكات و كمية و عدد مرات سقاية الماء و استخدام النايلون و مواد معالجة النمل الابيض و جودة الخشب و استعمال الخيش

مثال :

في حال استخدمت تربة الموقع في الردم فلن يتوجب على المالك شراء صب بيز الذي ثمن المتر مكعب منه يتراوح بين 11-20 ريال و اذا ردم باستخدام الشول ثم الماء و الرصاصة  فسسنتهي بيوم واحد او يومان و لن يتحمل تكاليف الردم على طبقات التي تستغرق اياما و معدات اخرى كالبوب كات والرصاصات و الاختبارات 


4- الجودة :
و تتمثل بتكلفة الاختبارات و أعمال استلام المهندس المشرف

مثال :

 اختبار فحص التربة يكون  2000 - 7000 ريال و اختبارات الرص للتربة لا تقل عن 30 ريال للاختبار الواحد و لا يقل عن 500 ريال لطلعة المختبر في اليوم الواحد و أيضا  اختبارفحص قوة الخرسانة في مختبر محايد ( ليس مختبر مصنع الخرسانة )  ايضا له كلفة 15-20 ريال للاختبار الواحد و كذلك اجور المهندس المشرف الذي يزور الموقع لاستلم الاعمال و الذي تكون كلفة الزيارة الواحدة 250 - 500 ريال

5- الحفر و الردم :
عمق الحفر و طبيعة التربة و قسوتها و وجود مياة سطحية و عمق البيارة و الخزان و الردم بين القواعد و مواد الردم المختارة هل هي تربة الموقع ام تربة مشتراة صب بيز A1-A و هل هناك حاجة للتدعيم لسور الجار او ضخ للمياة السطحية او نقل كوابل او بنية تحتية موجودة في أرض المشروع او وجود مخلفات ردم من مشاريع اخرى في موقع المشروع 

مثال :

أجرة حفر الصخر 20-40 ريال حسب قساوته بينما اجرة حفر التربة الرملية 4-5 ريال و السعر في تم ترحيل نواتج الحفر يختلف عن السعر في حال عدم الترحيل

6- العزل :
اهمها عزل القواعد و عزل الخزان الارضي فالصحيح  عزل الخزان الارضي من الخارج طبقتين و من الداخل ايضا يعزل ايبوكسي او اسمنتي او PVC

مثال :

عزل الخزان الخارجي طبقتين يكلف 30 ريال للمتر و العزل الداخلي يكلف 48 ريال للمتر

7- مدة التنفيذ :
كلما زادت مدة التنفبذ كلما ارتفعت التكاليف بسبب زيادة التكاليف الغير مباشرة كالحارس و النثريات و الكهرباء و الرواتب و غيرها

8- حجم المشروع :

كلما زادت مساحة المشروع كعدد الفلل نفس النموذج كأن يكون المشروع  10 فلل بدلا من فيلا واحدة فإن كلفة المتر تنخفض لاشتراكها في نفس التكالف الغير مباشرة و امكانية الحصول على اسعار منافسة بسبب الكميات الكبيرة للعمل

ايضا بعض المخططات تكون فيها عدة فلل تشترك بالاسوار و الخزانات و البيارات و الصرف الصحي مما يخفض التكاليف

9- تأسيس الكهروميكانيك :

ايضا لها تأثيرها في حال كانت من نطاق عمل المقاول و بحسب عدد الانظمة و طبيعة المخططات التي قد تشمل تأسيس الصرف الصحي و المياة الحلوة و التأريض و اللوحات و مكان الكوابل الرئيسية و التكييف 

في النهاية لا نلوم من يقول ان كلفة المتر 400 بينما الاخر يقوم 600 فلكل منهم اسبابه و لعل النقطة الاهم مراجعة الكميات و المواصفات و المخططات من قبل مهندس مختص و من ثم مراجعة العقد و التأكد من نطاق العمل كامل قبل التعاقد و قبل بدء التنفيذ


ملاحظة مهمة جدا : عند تقييم العقار و سعر البيع يتلاشى تماما ملحقات المساحات لانها لا تدخل فلو كان سعر المتر 400 مع الملحقات فالصحيح ان تقول 500 محمل عليها الملحقات و هذا الرقم هو من يضاف له كلفة التشطيبات 

أوصي الجميع بالاهتمام الشديد بامر الاشراف و المواصفات و العقد و الاهمال فيها هو السبب المباشر لفلل الكراتين 

تأليف و اعداد و خواطر م ناصر البلخي

الحقوق محفوظة